לרובנו היום המונח "תמ"א 38" אינו זר. הוא נחשב לפתרון נוח במיוחד במציאות של היום עם מצוקת הדיור ויוקר המחייה, אך אל לנו לשכוח שבכל מקום שנמצא פתרון, נמצאות גם פינות חדות שחשוב להיזהר מהן. עו"ד יניב סולמי, מומחה בדיני מקרקעין, נותן לנו טיפים ומסביר ממה להיזהר לפני שנשאבים לחלום המתוק של התמ"א 38.
1. בחרו בקפידה - בחירת היזם או הקבלן הממונה על פרויקט התמ"א 38 חשובה ותשפיע על כל התהליך, מתחילתו ועד סופו. בחירה לא נכונה עלולה להביא אותנו למצב שבסופו נגור באתר בנייה, או במקרה הגרוע יותר נישאר ללא בבית. יש הרבה מתווכים שהם קבלני קולות, אין להם שום אחריות, אפילו ברגע שהם חותמים על ההסכם הם לא מתכוונים לצאת בפועל ליזמות או לבנייה, ולכן יש דרכים פשוטות לנטרל אותם. אם אותו יזם מתעקש על הסעיף הזה בחוזה, משמע שהוא מתכוון לגלגל את העסקה בשלב מאוחר יותר למישהו אחר ולגזור קופון על חשבוננו.
2. ודאו שיש לכם נקודת יציאה יש יזמים או קבלנים, מוכרי חלומות האלה, שמבטיחים הרבה דברים שלכאורה ניתן לבצע בפועל, אך בבדיקה (אמנם עם עלות) ניתן לשלול או לאשש אם הדברים ברי השגה. למשל, מרפסת, ממ"ד וכו'. צריך להגדיר בסעיף בהסכם מהי סטייה מוכרת ממה שהיזם הבטיח. כלומר, אם הוא הבטיח מרפסת וממ"ד ובסוף מתברר שאי אפשר לבנות ממ"ד, יש אופציה ליציאה מההסכם ולמעשה אותו יזם או אותו מציע ייזהר מאוד בהפרתו.
3. האותיות הקטנות - בפרויקט תמ"א 38 יש צורך באחוז מסוים של דיירים חתומים, ולכן, גם אם אני לא הסכמתי, יכול להיות שאגרר לתוך הפרויקט בלי הבטוחות המתאימות. בהסכם בכתב נמצאות כל ההצעות ועקרונות ההצעה בפרויקט, ושם נמצא גם סעיף קטן שאומר שהכל כפוף לאישור הוועדה, להיתרי הבנייה ולאישור הרשויות. הסעיף הזה אומנם נראה נאיבי, אך מכשיל את החלום. הקבלן, שטעה מחוסר ניסיון והבטיח דברים שאינו יכול לקיים, או עשה זאת ביודעין כדי להכניס רגל ולתפוס פוזיציה בבניין, למעשה גרם לדיירים להיות חתומים איתו בהסכם שאינו ניתן למימוש. מצב כזה, אחרי שנה או שנתיים ללא התקדמות ממשית, מביא את הדיירים לצומת דרכים שבו עליהם להחליט אם להתחיל הכל מהתחלה עם יזם חדש, או כבר להישאר עם אותו יזם עם תמורות פחות טובות.
עו"ד יניב סולמי הוא מומחה בדיני מקרקעין.