לא בכדי נוצרה תעשיית נדל"ן ענפה המתבססת על תוכנית תמ"א 38. היא הוכיחה את עצמה, ברוב המקרים, ככזו המניבה תועלת מאוד גבוהה לשני הצדדים - היזמים מצדם מרוויחים את חלקם הכלכלי, ואילו הדיירים מרוויחים שיפוץ של הבניין, הרחבת הדירות, חיזוק היסודות מפני רעידת אדמה ועוד. אולם, לעתים, כשהפרויקט לא מנוהל היטב, הדיירים נוכחים לדעת שלא קיבלו הרבה ממה שהובטח ולעתים אף נותרו בידיים ריקות.
"ידע הוא כוח", אומרת עו"ד רווית סיני, המתמחה בתכניות תמ"א. "יש דברים רבים שהדיירים צריכים לדעת להיזהר מהם, כדי לוודא שהפרויקט באמת יתקדם כפי שהובטח". הנה כמה עצות מניסיונה, שיעזרו לכם לעבור את הפרויקט בשלום:
1. בדקו מול מי אתם חותמים: בצעו תחקיר ובדיקה מקיפה לגבי החברה העומדת מאחורי ההצעה ואילו פרויקטים היא כבר ביצעה. יש לא מעט מקרים שבהם מתווכים קוראים לעצמם יזמים, ואחרי שהדיירים חותמים הם בעצם מעבירים את ההסכמים לחברות אחרות שמבצעות את העבודה בפועל. מתווך הוא חוליה נוספת בתוך העסקה, שבעצם מרוויח כסף על חשבון הדיירים - כסף שעדיף אם היה מושקע בבנייה. בנוסף, למתווך אין את הידע שיש ליזם, ואז עלולות להתרחש טעויות, כמו מקרים שהדיירים חתמו על חוזה הכולל הרחבה שמבחינה חוקית הם לא יכולים לקבל.
2. דאגו שכל מי שמגיע לאסיפת הדיירים וחותם הם אכן בעלי הדירות: הרבה פעמים מגלים שדייר מגיע לאסיפה, חותם על ההסכם ומאוד רוצה שהפרויקט ייצא לדרך, אבל מאוחר יותר מתברר שהדירה הזו בבעלות עוד עשרה אחים שאינם מעוניינים בתוכנית. הדרך היחידה לוודא מי הבעלים היא בנסח טאבו.
3. בדקו היטב האם לשפץ או להרוס: בשנת 2005 חוקק חוק תמ"א 38 שמאפשר לשפץ ולחזק את היסודות ולהוסיף קומות. בשנת 2010 נוסף תיקון לחוק, המאפשר להרוס את הבניין ולבנות מחדש עם זכויות דומות. רוב הדיירים מעדיפים הריסה, מפני בחיזוק לא משיגים חנייה, ואילו בבנייה מחדש דווקא כן. בנוסף, יש ערים, כמו הרצליה, שמאפשרות הוספה של יותר קומות רק בבנייה מחדש ולא בחיזוק. לא כל בניין עומד בקריטריונים המתאימים להריסה, ואת הבחינה כדאי שיעשה עורך דין מנוסה שיודע ומבין מה יותר כדאי מבחינה כלכלית.
4. חלקו בצורה הוגנת את התוספות: נניח שבחרתם באופציית ההריסה והבנייה. כעת אתם זקוקים להבין שהתוספת שאמורה להתקבל היא לאו דווקא תהיה שווה בין כל הדיירים, אם מלכתחילה הדירות לא שוות. עדיף להחליט על התוספת באחוזים, וכך להימנע ממצב שהדירות הקטנות מקבלות תוספת שמכפילה את השטח שלהן, בעוד שדירות קטנות מקבלות תוספת יחסית קטנה.
5. ודאו שבהצעה רשום גודל דירה נכון: אל תסתפקו בהנחה שגודל הדירה הוא הגודל הכתוב בנסח הטאבו. פעמים רבות קיים פער בין הגודל הכתוב בנסח הטאבו לבין גודל הדירה בפועל. הפער הזה יכול להיווצר מהרבה סיבות, כמו למשל מרפסת שסגרו אותה לפני שנים רבות. אם סגרתם חוזה לפי גודל דירה לא נכון, זה יבוא לידי ביטוי בתוספת גודל הרבה יותר קטנה.
הדרך הנכונה ביותר לא ליפול למוקשים האלה ולמוקשים רבים אחרים היא להיעזר בלווי של עורך דין המתמחה בתמ"א. איש מקצוע כזה יוכל לזהות את הבעיות ולדאוג לאינטרסים של הדיירים בפרויקט.
עורכת הדין רווית סיני היא מומחית בעסקאות תמ"א 38
http://ravit-law.co.il/
