וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

אפשר לסרב מבלי להיחשב "דייר סרבן"

28.4.2014 / 12:01

דייר המסרב להסכים לפרויקט שיפוץ יכול להצטרף אליו בעל כרחו, אלא אם יש לו נימוקים. מתי ניתן להתנגד מבלי להיחשב סרבן

אתר בנייה במודיעין עלית, 2010. AP
אתר בנייה במודיעין עלית, 2010/AP

אתם גרים בבית דירות. דיירים רבים בבניין מעוניינים בשיפוץ על פי תכנית תמ"א 38/2 (המכונה בטעות פינוי-בינוי) ואילו אחד מהדיירים, מכל מיני סיבות, מתנגד לו. הבעיה העיקרית מתעוררת כאשר מדובר בבעל דירה יחיד שנותר בסירובו מול כל הדיירים, או במי שיש להם פחות מ-20 אחוז בזכויות על הבניין. במקרה כזה המתנגדים מוכרזים כ"דייר סרבן", ועל ידי פניה למפקח על המקרקעין, ניתן להכריח דייר כזה להשתתף בפרוייקט. לפעמים הסרבן הזה הוא אתם, ולצדכם טעמים רבים המונעים מכם להסכים לשיפוץ בבניין. ממשרד עורכי הדין מיכל שחר ושו"ת, המתמחים בנדל"ן ובתכניות תמ"א 38/1 ו-38/2, מסבירים מתי ובאיזה תנאים ניתן להתנגד לשיפוץ מבלי להיחשב ל"דייר סרבן".

שחר: "מכיוון שיש מעט מאוד פסיקות בנושא הזה, ולא ניתן מתווה ברור בדין, בעלי דירות רבים יכולים למצוא עצמם מסכימים בניגוד לרצונם לפרוייקט השיפוץ, מחשש שיוכרזו "דייר סרבן" וייתבעו מצד שאר הדיירים, בשעה שיש להן נימוקים כבדי משקל נגד השיפוץ. כדאי, איפה, להבהיר מהם המקרים בהם ניתן לסרב מבלי להיחשב סרבנים. כדאי גם לדעת שלעיתים יש אחד או כמה מבעלי הדירות שמקדמים את הפרוייקט, ובכך מבקשים לשפר את מצבם וערך הנכס שלהם על חשבון הדיירים האחרים והם באים בדרישות מופרכות לשאר הדיירים. במקרה כזה, יקשה עליהם להתגונן כאשר דרישות אלה יוצגו בפני המפקח על המקרקעין.

הנה, לפיכך, המקרים בהם סירוב לשיפוץ לא יגרור תווית של סרבן".

1. היעדר יכולת כלכלית של היזם - בעידן חופש מידע של היום ניתן בקלות לבדוק מי היזם או הקבלן המוצע. ניתן לבדוק את דו"חות החברה שלו, לברר מה המחזורים השנתיים שלו, איזה פרוייקטים דומים, אם בכלל, הוא ביצע בעבר ובאיזה שלב נמצא כל פרוייקט. כמו כן ניתן לבדוק אם עומדות נגדו תביעות, ובמיוחד אם אלה תביעות בעלות משקל של דיירים בפרוייקטים אחרים. יזם שיש לו בעיות כלכליות, יתקשה להוכיח שביכולתו לבצע את הפרוייקט עד תומו, או שלפחות יהיה עליו לחזק את הערבויות שהוא מציע".

2. אי העמדת ערבויות מתאימות - את הנושא הזה יש לבדוק ולסגור היטב כבר בשלב החוזה עם היזם. כדאי להכיר את סוגי הערבויות המקובלות, כמו למשל ערבות לפי חוק מכר, ערבות שכירות שתופקד כסכום מסויים אצל עורך דין, להבטחת תשלומי שכירות לבעלי הדירות בתקופת הבניה. ערבות ביצוע, המבטיחה התקדמות משלב לשלב בפרוייקט בהתאם להסכם. ערבות טיב, ערבות איכות, וחשוב מאוד לזכור - ערבות מיסים, לפיה הקבלן יעניק לדיירים ערבות לתשלום מס, ככל שיידרש, כיוון שהפסיקה והחוק בעניין זה משתנים לעיתים קרובות. יזם שלא יוכל להציע ערבויות כאלה, יעמיד בספק את יכולותיו הכלכליות ואת אמינותו".

3. האם הצעת היזם פוגעת במצב הקיים בבניין - פרוייקט תמ"א 38/2 נועד לשפר את מצבם של בעלי הדירות ושל הנכס ולא לפגוע במצב הקיים. בכל מקרה בו יש פגיעה בנכס או בדיירים, כמו למשל שכתוצאה מהשיפוץ יקטן שטח הדירה, מדובר בפגיעה מהותית המאפשרת סירוב להצעה".

4. היעדר תשתית ראויה ומתאימה - ריבוי תכניות בניה וחלוקת העבודה בין חברות שונות, בצורה שאינה מתוכננת מראש, ובסטנדרטים שאינם ברמה אחידה, עשויה לגרום לנזקים, כמו צפיפות קשה, קריסת תשתיות במבנה ובסביבה, פקקי תנועה בלתי נסבלים, חוסר במקומות בגני ילדים ובמוסדות חינוך אחרים בסביבה. כל אלה יכולים לגרום לירידת ערך הדירה ובהחלט מהווים סיבה ראויה להתנגד לפרוייקט.

5. התנהלות כוחנית של היזם - קורה לעיתים שאחד הדיירים מבקש לכפות יזם מסויים על שאר הדיירים, תוך שהוא מבריח יזמים אחרים בכל מיני טעמים ובהתנהלות בעייתית. לא מדובר ביזם שאחד הדיירים ממליץ עליו מהיכרות קודמת, שהרי יש מקרים רבים כאלה, אלא בדייר המנסה לכפות יזם מסויים, כאשר מטבע הדברים הסיבה קשורה בהתנהלות שיש מאחוריה אינטרסים.

לאור כל האפשרויות הללו, נראה כי יש לבדוק היטב לפני שנכנסים לפרוייקט כזה ובכל מקרה לזכור שכל התנגדות שיהיו מאחוריה טעמים סבירים, וככל שיותר דיירים עומדים מאחורי הטענות הללו, כך יקל על המתנגדים להציג את טענותיהם ולזכות באהדת המפקח על המקרקעין מבלי להיחשב כ"דייר סרבן".

עו"ד מיכל שחר, הנה בעלת משרד עורכי דין העוסק בתחום המסחרי והנדל"ן בתל אביב, ומשמשת כיועצת המשפטית של לשכת היועצים העסקיים בישראל

www.msalaw.co.il

* אין ברשימה זו כדי להוות משום ייעוץ משפטי ולצורך כך יש לפנות לייעוץ משפטי מלא על פי פרטי המקרה המסוים.

  • עוד באותו נושא:
  • תמ"א 38

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    1
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully