ההבדל העיקרי בין קרקעות חקלאיות לאלה שהופשרו בבניה הוא לא רק שכאן צומחים עצים ושם צומחים בתים, אלא בעיקר בשווי הקרקע. על פי תכנית המתאר הארצית (תמ"א), הופשרו לבניה קרקעות רבים באיזור המרכז, הפשרה שהטיבה הן עם בעלי הקרקע והן עם הציבור בכללותו, שיכול היה לעשות שימוש לבנייה בעתודות הקרקע הרבות.
מגרש אחר מגרש קיבלו הקרקעות אישור הפשרה מחקלאות לבניין, עד שב-2003 חלה תפנית בעלילה, כשנכנסה לתוקף תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ), שקבעה חיץ ירוק בין ערים, כדי למנוע רצף אורבאני שיחסל כליל את השטחים הירוקים. הקרקעות שינו יעוד והפכו לשמורות נוף, גנים לאומיים ואיזורי נופש מטרופוליניים. בעלי הקרקע, באיזור ראשל"צ, פ"ת, נס-ציונה, ארסוף ועוד, ראו איך בבת אחת צונח מחיר האדמה שלהם מכ-150 אלף דולר לדונם,לערכים נמוכים באופן ניכר. עורכת הדין שולמית כבאז, ממשרד עורכי הדין סולמי - לביא, המתמחה במקרקעין, מסבירה את המשמעות החלת התמ"מ על נכסיהם של בעלי הקרקע.
"מדובר בקרקע חקלאית שגובלת באיזורים שכבר הופשרו לבניה, ואשר לפי התמ"א היו מיועדים לבנייה עתידית", אומרת כבאז, "התכלית היתה שגם הקרקעות האלה יופשרו בסופו של דבר, כפי שקרה במקומות רבים הסמוכים לאתרים בנויים, וודאי כאשר מבחינת התכנון הארצי אותן קרקעות היו מיועדות לבנייה".
- וזה הובטח לבעלים באיזה הסכם, שהקרקע תופשר לבניה? הם קנו אותה ככרקע לבניה, או כקרקע חקלאית?
"הקרקעות הן חקלאיות ואנשים רכשו אותן בתקופות שונות. מדובר במתחמים עצומים. חלקם נקנו עוד בתקופת המנדט הבריטי, כאשר בחלק מהאזורים היתה בתוקף תוכנית מנדטורית שייעדה אותם לבנייה. במהלך השנים הם הוכרזו כקרקע חקלאית, אך עם העלייה הרוסית המאסיבית, המוסדות הארציים לתכנון ובנייה בקשו למצוא פתרונות דיור מהירים לאוכלוסיה הגדלה במהירות, והחילו את תמ"א 31 על מתחמי הקרקעות באזור המרכז, כדי שניתן יהיה להפשירן וכך לענות על הצורך העצום למגורים במרכז. צריך גם לזכור כי הבניה הלכה והתקרבה לאדמות האלה. חלק מהמתחמים כבר היו עם תכניות להפשרה למגורים. עד שבאה התכנית ב-2003 והקפיאה ומנעה את הכל".
- אבל זה היה ערך ששיקף פוטנציאל, הקרקעות לא היו מיועדות לבנייה בפועל.
"מה זה פוטנציאל? קרקע שגבלה במתחמים בנויים ואו-טו-טו מופשרת, שעל פי תוכנית ארצית מיועדת לבנייה, בוודאי שיש בה פוטנציאל ממשי והערך שלה עולה. כמובן שקרקע מופשרת היא יקרה יותר מאותן קרקעות, ונחשבו רק לבעלות פוטנציאל ממשי. בנוסף התוכנית גרמהלפגיעה ישירה כשהפכה קרקעות שפניהן להפשרה ובנייה - לשמורת נוף וגן לאומי שאמורים לשמש את הציבור בכללותו, והטילה עליהן הגבלות חמורות, לרבות איסור חמור להפשרה ולבנייה".
- ואז בעלי הקרקע הגישו בג"ץ, נכון?
"נכון, אך בית המשפט העליון דחה את העתירה, בטענה שהוא אינו רואה מקום להתערב בתכנית המתאר המחוזית. ביהמ"ש טען שהדרך פתוחה לתבוע פיצויי ירידת ערך, כפי שמקובל כאשר חל שינוי ביעוד הקרקע וכתוצאה מכך נגרמת פגיעה בערכה, אך למרבית הפליאה, ובניגוד לעמדת ביהמ"ש העליון, היועץ המשפטי מטיל את מלוא כובד משקלו, בטענה שאין מקום לפיצויי ירידת ערך".
- זאת אומרת שהתובעים ביקשו פיצוי על ההפרש בין המחיר שהקרקע היתה אמורה לקבל אם היתה מופשרת. אבל הקרקע היתה ונשארה חקלאית. ובפועל לא ניתנו היתרי בניה.
"לא כך, התובעים דורשים פיצוי על ירידת הערך הקרקע ממצבה לפני התמ"מ למצבה העכשווי. התמ"מ אסרה בפועל לקדם תוכניות בנייה, דבר שהיה מותר בעבר, והקנתה ייעוד ציבורי לקרקעות; פגיעה ישירה זו הביאה לירידת ערך דרסטית. עד לתמ"מ היה סיכוי גבוה להפשרת הקרקע לבנייה. היום הסיכוי הזה אבד, כי הקרקע מיועדת לגנים, שמורת נוף ופארקים ציבוריים".
- זה אומר שאין סיכוי שבעתיד יבנו שם?
"נכון ועצם האיסור כתוצאה מהתמ"מ גורם לכך שרבים לא יהיו מעוניינים לקנות את הקרקע הזו בעתיד. זו פגיעה ממשית וישירה בתכונות ובערך הקרקע. בדיקה משפטית צריכה להיות בשני שלבים - האם נפגעו תכונות הקרקע כתוצאה משינוי יעוד, כך לדוגמה קרקע שהיתה מיועדת לבניה והפכה לחקלאית שם הפגיעה ברורה. גם קרקע שהיה לה פוטנציאל ממשי להפוך לבנייה, שהפכה לקרקע ציבורית ונסתם הגולל על אפשרות ההפשרה ביחס אליה, גם זו פגיעה. הרי זו לא קרקע אי שם בגליל, עם סיכוי ערטילאי להיות מופשרת, אלא בסמוך למתחמים בנויים, עם סיכוי גדול להפשרה. שלב שני, הוא בדיקת גובה הפגיעה, שנעשית ע"י שמאי מכריע".
- ולדעתכם יש כאן פגיעה בסיסית בזכות הקניין?
"כאשר מפשיטים את התהליך מהכסות המשפטית, ובודקים את המהות, מגלים שמדובר בשטחי קרקע עצומים אשר מבחינה מסוימת הופקעו לטובת הציבור. אמנם למטרות ראויות, אבל איפה זכות הקניין של הבעלים? אנשים שיכלו בשנת 2002 לממש את הקרקע שלהם בסכומים גבוהים מאוד, לא עשו זאת כי סברו שיוכלו בעתיד לעשות שימוש מיטבי יותר בקרקע. היום הם מוצאים עצמם עם נכסים ששווים נמוך במידה ניכרת, כאשר הציבור נהנה מאותן קרקעות שהפכו לריאה ירוקה ולשטחים פתוחים בין הערים. אנחנו 11 שנים אחרי שהתקבלה התכנית, ועדיין התובעים לא קיבלו שום פיצוי, ונאלצים להתמודד בהליכים קשים ויקרים בבתי משפט".
הכותבת: עוה"ד שולמית כבאז, ממשרד סולמי לביא עורכי דין
משרד עורכי דין ונוטריונים, משרד המתמחה במקרקעין, הפקעות וירידת ערך