עבור מרבית האנשים, המשכנתא היא כנראה ההלוואה הגדולה ביותר שהם יקחו בחייהם, קרוב לוודאי לצורך רכישת הדירה הראשונה. לרוב ינוע הסכום הזה סביב חצי מיליון שקלים. את הנתון הזה יודעים כולם ביום לקיחת המשכנתא. מה שמרבית רכשי המשכנתא אינם יודעים, זה כמה יהיה סכום ההחזר. כעבור עשר שנים, ולעיתים עשרים שנה, הם מגלים שסכום ההחזר הוא כמעט פי שניים וחצי מגובה ההלוואה ולעיתים אף יותר. מפתיעה עוד יותר העובדה, שאת הנתון הזה הם יכלו להעריך כבר ביום החתימה על החוזה, רק שלא היה מי שיגיד להם אותו, ויציע להם מסלול החזרים שיכול להפחית בעשרות אלפי שקלים ולעיתים אפילו במאות אלפי שקלים, את גובה ההחזר. עומר דורון, יועץ לענייני משכנתאות, בעל תואר במנהל עסקים והבעלים של משרד "פשוט משכנתא", מציע כאן סידרת טיפים ללוקחי המשכנתאות, בטרם יחתמו על ההסכם ויזנקו אל מטחנת החובות הבלתי נגמרת.
"כל מי שרוכש מכונית יד שניה, ומשקיע כמה עשרות אלפי שקלים, יודע שלפני ביצוע העיסקה יש לקחת את המכונית לבדיקה במכון, על מנת לוודא שלא זרקנו סתם כסף", אומר דורון, "וכך, בהשקעה של כמה מאות שקלים, אנחנו מגינים על הרכישה שלנו. לכן זה מאוד מפתיע שמרבית רוכשי המשכנתאות, שעומדים להשקיע מאות אלפי שקלים ברכישת המשכנתא, מוותרים על יעוץ מוקדם בטרם יבצעו את העיסקה ומאמינים בעיניים עצומות לבנקים, כאשר ברור לכל אחד שהאינטרס הראשון של הבנק הוא להרוויח מאיתנו כסף תמורת ההלוואה, ולא שסוף סוף תהיה לנו דירה. כשעוברות השנים, וההחזרים החודשיים צומחים, וסכום הקרן לא פוחת ואפילו תופח, הם מתחילים להבין איזו טעות נעשתה, כאשר כבר מאוחר מדי. רק השבוע היו אצלי זוג שלקחו משכנתא בגובה 600 אלף שקל ועם השנים התברר שסכום ההחזר שהם שילמו תמורתה לבנק הגיע ל-1.4 מיליון שקל. זה מטורף. אם היו ניגשים ליעוץ מוקדם ניתן היה לחסוך לפחות כרבע מיליון שקלים בהחזרים".
- יש סודות שבבנקים לא יודעים עליהם?
"את כל מה שאני יודע, גם הבנקים יודעים, והכל נעשה בהתאם לחוקים ולתקנות של בנק ישראל, אבל ברור שהאינטרס של הבנק הוא להרוויח כמה שיותר וזה לגיטימי, אם כי לעיתים יש לי תחושה שגם פקידי הבנק לא מודעים לכל האפשרויות, אבל זה כבר נושא אחר. בכל מקרה, תפקיד הבנק הוא להרוויח ולא לעשות לנו את החיים קלים. התפקיד שלנו הוא לבדוק לקראת מה אנחנו הולכים, ולנסות לחסוך לעצמנו כמה שיותר, ולא לעמוד מול הבנק ולהיות אסירי תודה שבכלל נתנו לנו משכנתא".
- אז מה יפחית לנו מאות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא?
"אני קורא לזה 'התכנית למשכנתא רווחית' והיא מורכבת מכמה חלקים: ראשית, חלוקת ההלוואה כולה לכמה חלקים, עם מסלולי החזר שונים. חלקם מסלולי פריים (לפחות שליש), עם החזר לטווח ארוך, כשאני מוודא שהחל מהחודש הראשון הקרן הולכת וקטנה ולא כפי שקורה במקרים רבים, שאנשים מתחילים לשלם ומגלים שהקרן גדלה. שנית, לבנות תכנית ללא קנסות עתידיים, או עם קנסות מינימליים במידת האפשר, ושלישית, לוודא שהחזר החודשי יוכל להיות גמיש ולהשתנות בהתאם לצרכים וליכולות שלי. סביר שבשנה הראשונה אוכל להחזיר, נניח, 3000 שקלים לחודש, אבל בהמשך, כשאני מתקדם בעבודה ומרוויח יותר, אני כבר יכול להחזיר 3500 לחודש או יותר. חובה לסדר אפשרות כזו. משכנתא זה מוצר שאפשר לשנות אותו תוך כדי ההחזר. חיינו משתנים, ההכנסות שלנו משתנות, ההוצאות שלנו משתנות והכי חשוב - גם חוקי בנק ישראל משתנים".
- אתה מספר כאן על הלוואה שהיא גמישה לגמרי עם אפשרות לשינוי תוך כדי ההחזר.
"בדיוק כך. אנשים משוכנעים שהם לקחו משכנתא ועכשיו עשרים שנה הם כבולים להסכם הראשוני ואין מה לעשות מלבד לחרוק שיניים ולשלם. זו טעות ! משכנתא ניתנת לניהול. אחת לשנתיים אפשר לגשת לבנק ולשבת מחדש על התנאים".
- ולמה לא מספרים לנו את זה?
"כי מרבית האנשים מאמינים לבנקים בצורה עיוורת, ושוכחים שאין לבנק אינטרס לספר לנו על כל האפשרויות, במיוחד אם הוא ירוויח בשל כך פחות כסף. הבנק לא מרמה אותנו, הוא רק לא מספר לנו את הכל. העבודה של הבנק היא מוכוונת ריבית כי ככה בנק עובד. המינימום שנדרש מאיתנו הוא לבצע סקר שוק, להתייעץ עם מומחים, כאלה ששולטים בחוקים ובתקנות של בנק ישראל, מכירים את הפרצות והמעקפים ובשורה התחתונה יכולים לחסוך לנו עשרות אלפי שקלים ולפעמים יותר".
לפרטים נוספים - http://www.simplemortgage.co.il/