שוק הנדל"ן האמריקני זוכה באחרונה בכותרות מרשימות כמוקד הזדמנויות השקעות נבונות. ריבוי החברות שמציעות לנו נדל"ן בארה"ב מקשה עלינו לבחור ולהחליט נכון. איך בכל זאת מבצעים השקעה זהירה וריווחית? עו"ד יוסי ברג, ממייסדי ארגון "אמון הציבור" ממליץ.
1. דרושה זהירות קיימים פערי מידע גדולים ושוני מהותי בין אופי ההשקעה בישראל ובארה"ב. כדאי לבצע עסקה רק לאחר מידע מלא על הנכס וסביבתו. חשוב לברר פרטים מלאים על החברה שמוכרת לנו את הנכס וחברת הניהול שתטפל עבורנו בהשכרתו או מכירתו. אל תתפתו להבטחות גורפות לגבי תשואה מובטחת גבוהה. חשוב ללמוד לפני, לפנות למספר חברות בגישה ביקורתית וללמוד מהמידע הרב שברשת איך בודקים השקעות נדל"ן בארה"ב.
2. תשואה את התשואה שאנחנו מצפים לה מההשקעה, נבנה מצירוף של תשואה שוטפת ועליית ערך אפשרית. הבסיס להשקעה הוא שמירה על הקרן, ולכן חשוב לקנות בפער ממחיר השוק. כשמוצגת לנכס "תשואה של 15%" נברר האם לקחו בחשבון והפחיתו ממנה את דמי הניהול, מס רכוש, ביטוח וביטוח אחריות מערכות. הכנסות יקטנו בתקופות בהן הנכס לא יושכר, הוצאות תחזוקה ותשלומים לרו"ח. היזהרו מהשוואה שנערכת לגבי מחיר הנכס ב"בועה". בדקו באיזו תקופה הוערך הנכס, רצוי שההערכה תהיה נכונה לעכשיו! עדיף להשוות את מחיר הקניה למחירים בעסקאות מקבילות שנערכו לאחרונה באותה שכונה, כדי לוודא שההזדמנות היא אכן שלנו ולא של המוכר.
לפרטים נוספים לחץ כאן
3.בחירת האזור - לגורם הסביבה יש משמעות ברכישת בית בארה"ב. סביבה טובה תאפשר השכרה קלה, ובעתיד- מכירה עם פוטנציאל משמעותי לעלית ערך. סביבה חלשה תיצור שוכרים בעייתיים, או בית ריק. יתכן שחברת ניהול מקצועית כלל לא תרצה לנהל אותו. איך עושים זאת? חובה לבדוק מקדם ונתוני הגירה חיובית, כך שנדע שיש שוכרים ויהיו קונים בבוא הזמן. רצוי שנרכוש נכס כאשר שיעור אי התפוסה של השכונה הוא עד 10%. חיוני לוודא שההכנסה הממוצעת למשפחה באזור - 50,000 דולר ומעלה. חשוב שנברר מהי רמת החינוך יחסית למדינה ומהו שיעור הפשע הממוצע בארה"ב לעומת השכונה. אל תתפתו לקנות נכס זול באיזור גרוע - זהו מתכון לבעיות.
4. בדיקת הנכס - למצב הנכס השפעה גדולה על ההשקעה: קנו נכס שעבר שיפוץ יסודי. דאגו לקבל דוח בדק בית שמוודא שאין ליקוי בסיסי בבית. בקשו תיעוד של השיפוצים שנעשו. אם קיים דייר בדירה, קחו בחשבון הוצאות שנתיות שוטפות המכרסמות את דמי השכירות, כשאם הנכס לא עבר שיפוץ יסודי הן עלולות להיות מהותיות.
5. העסק שפועל מולכם - עבדו מול חברה עם רזומה, מוניטין וניסיון. וודאו שמדובר באנשי נדל"ן מקצועיים, קבלו המלצות משנים עברו ולא רק מהתקופה האחרונה. הישמרו מהבטחת תשואה- שכר דירה מובטח בשיעור 10%, הטסה שלכם חינם לראות את הנכס וכו'.
6. חברת הניהול - אל תתפשרו על ניהול מקצועי ואמין. זה הבדל משמעותי בין השקעות שונות. בדקו שיש לחברת הניהול רישיונות לעיסוק בניהול ובהחזקת כספי משקיעים. תשוחחו עם לקוחות החברה ובדקו אודותיה ב"גוגל".
7. פרמטרים - אל תתפתו לבצע מינוף מוגזם - הלוואה של 300-400% מסכום ההשקעה, תסכן את כל כספכם. כאשר תבצעו השקעה בבית צמוד קרקע, בדקו את הסביבה, נתוני הנכס, המצב המשפטי והחוזי, ולדעת אם ההשקעה כדאית. כאשר נשקיע בפרוייקט מגורים, אין למשקיע שליטה על ההשקעה או כלי בדיקה. צריך להיזהר במקרה זה מקנייה של נכס במחיר מנופח, שיפוץ שהובטח ולא בוצע, אחוזי תפוסה שונים מהמוצג. יש לוודא שמקבלים בעלות של 100% מהנכס. תדרשו מסמכים מלאים כדוגמת: HUD, Warranty Deed, county website.
לסיכום: ההבדל הוא הידע. ארה"ב היא גן עדן למשקיעים, המידע רשמי ואובייקטיבי וקיים על כל בית מגורים באתרים כגון ה-Census, Trulia, Zillow, פשוט צריך לדעת איפה לחפש. בבדיקת מסמכי הנכס חשוב לוודא שהמסמכים עדכניים, ורצוי להצליב מידע ממקורות רשמיים, כדי לאתר שימוש במסמכים מזויפים. בהצלחה!
עו"ד יוסי ברג, מנהל ביה"ס להשקעות ויזמות בנדל"ן ומייסד חברת Safe Future