מעוניינים להשתתף בתמ"א 38/2? במאמר הבא ריכזנו שאלות לתשובות נפוצות.
לפני הכל מהי תוכנית תמ"א 38?
עבור מי שפחות מתמצא, נרחיב מעט על התוכנית המקורית. לדעת מומחים, רעידת אדמה בישראל הן רק עניין של זמן. לכן הממשלה יצאה בתוכנית תמ"א 38, שמטרתה לחזק מבנים קיימים שקיבלו היתר בנייה לפני 1980.
לכאורה, בתוכנית הזאת כולם זוכים: בסיום תהליך השיפוצים והבנייה, בעלי הדירות זוכים לבניין מחודש, מחוזק ועמיד יותר לרעידות אדמה, עם חזות משופצת, מעלית ועוד. גם חברת הבנייה שמבצעת את העבודה זוכה להטבות. אלא שעם הזמן, התברר שהתוכנית המקורית זקוקה למקצה שיפורים.
מהו התיקון 2 לתמ"א 38?
בשנת 2010 אושר תיקון לתוכנית תמ"א 38 ושמו תמ"א 38/2. לפי התיקון, ניתן היום להרוס בניין דירות ולבנות במקומו בניין חדש.
מדוע היה צורך בתיקון? עם הזמן, התברר כי הבניינים שנבנו במסגרת תמ"א 38 אינם עומדים בתקנים המחמירים נגד רעידות אדמה. מבחינה הנדסית, בניין חדש שנבנה עפ"י תקנים מחמירים ועכשוויים, נחשב לחזק ועמיד יותר מפני קריסות ורעידות אדמה בהשוואה לבניין ישן שחוזק. מסיבה זו, החוק מעודד יותר את תוכנית תמ"א 38/2 לעומת התוכנית הקודמת. חיסרון נוסף בתוכנית המקורית היה, שקבלנים רבים נמנעו מלהשתתף בה בשל עלות השיפוץ הגבוהה. ישנם מקרים שבהם יותר קל ומשתלם לבנות בניין מאפס מאשר לשפץ בניין ישן.
בזכות התיקון לתמ"א 38, תהליך התכנון והבנייה הוא זריז ויעיל יותר ובנוסף, הקבלן זוכה להטבות כספיות ובתועלת כספית גבוהה יותר, לעומת התוכנית הקודמת.
מה היתרונות של תמ"א 38/2?
תזכו להתגורר בבניין חדש ומרשים בעל מערכות חדשות (צנרת וכו'), לובי מעוצב, חנייה ועוד. לא תצטרכו להתגורר באתר בנייה בזמן השיפוצים, שעשויים לארוך שנה ומעלה. הפועלים מצדם יוכלו לעשות את מלאכתם ללא הפרעה מצד הדיירים. גם הקבלן ייהנה ממספר נוסף של דירות שישלשלו לכיסו יותר כסף.
מה ההבדל בין פינוי-בינוי לתמ"א 38/2?
בשתי התוכניות הורסים את הבניין ובמקומו מקימים בניין חדש, אז מהו ההבדל ביניהן? קיימים מספר הבדלים בין שתי התוכניות. חשוב שתכירו הבדלים אלו, כדי שתוכלו לבחור בין פינוי-בינוי לתמ"א 38/2.
מספר הדירות - כדי שבניין מגורים יוכל להשתתף בפינוי-בינוי, הוא חייב לכלול לפחות 24 דירות. לעומת זאת, בתמ"א 38 אין צורך במספר דירות מינימאלי. מצד שני, בניין המגורים חייב לעמוד בכמה קריטריונים: ההיתר לבנייתו התקבל לפני שנת 1980 ולכן יש הצדקה לחזקו מפני רעידות אדמה. בנוסף, עליו לקבל אישור מהעירייה, כי התנאים בשטח אכן מאפשרים בניית בניין מגורים.
זמן הפרוצדורה והליך קבלת האישורים בפינוי-בינוי עלולים לארוך 5-10 שנים עוד לפני שמתחילים לבנות! כל התהליך, כולל התכנון והבנייה, עשוי להימשך למעלה מעשור. לעומת זאת, הליך קבלת אישורים והיתרי בנייה לתוכנית תמ"א 38 אורכת לרוב כשנה, מקסימום שנתיים. בתוך 3-4 שנים, הבנייה והשיפוצים אמורים להסתיים.
התמודדות עם דייר סרבן - החוק לא יכול לחייב דייר סרבן לתת את הסכמתו לפינוי-בינוי. הוא יכול לחייב אותו לשלם פיצויים לבעלי הדירות שהסכימו לפרויקט. לעומת זאת, בפרויקט תמ"א 38, כשקיימת הסכמה של רוב בעלי הדירות לתוכנית, החוק יכול לחייב דייר סרבן להשתתף בפרויקט, גם ללא הסכמתו.
מספר הדירות החדשות - מספר הדירות החדשות בפינוי-בינוי שעשוי להגיע למאות דירות חדשות! לעומת זאת, בתמ"א 38/2 אפשר ליהנות גם מבנייני בוטיק, עם מספר דירות מועט בהרבה.
בשורה התחתונה, בדומה לפינוי-בינוי, תמ"א 38/2 מאפשרת לכם להרוס את הבניין הקיים וליהנות מבניין חדש. בניגוד לפינוי-בינוי, בתמ"א 38/2 תוכלו לעשות זאת בזמן קצר יותר ולכפות על דייר סרבן להסכים לפרויקט. עם זאת, במידה והבניין שאתם מתגוררים בו נבנה לפני שנות ה-80, תיאלצו לבחור בפינוי-בינוי.
דבר נוסף שחשוב לדעת: בתמ"א 38/2, אין אפשרות לחרוג מקווי הבניין. מסיבה זו, אתם עשויים לקבל דירה בגודל זהה לדירתכם הישנה ולעיתים מעט קטנה יותר.
לייעוץ מקצועי חינם ובדיקת זכאות הבניין שלכם לתמ"א 38 או לתמ"א 38/2 פנו ל"אביב 38"