פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הסלבס לא מאמינים בשוק הנדל"ן הישראלי?

      תופעה חדשה מסמלת נדידת סלבס ישראלים לשווקים נדל"ניים זרים. האם הסלבריטאים המקומיים אינם מאמינים בשוק הנדל"ן הישראלי? לאן הם פונים במקום השוק המקומי? איפה מצליחים המקורבים לצלחת?

      פועל באתר בנייה (ShutterStock)
      ShutterStock

      אלון גל, מגיש סדרת הריאליטי "משפחה חורגת", ה"מעושרת" המקורית – דפנה שחר, מנתחים פלסטיים מובילים, עורכי דין מסחריים, יזמים, אנשי עסקים ורבים אחרים פונים בחודש האחרון אל שווקי נדל"ן שמעבר לים. נראה כי הסלבס העסקיים חושבים שמחירי הנדל"ן בישראל מגרדים את הטופ ויהיה קשה ליצור רווחיות גבוהה בהשקעות מקומיות. אחד מאנשי העסקים המובילים בישראל מסביר: "אנשים שיש להם מ-60 אלף דולר פנויים ועד מיליון דולר פנויים, שוכרים יועצים וכלכלנים מקצוענים שמייעצים להם. נראה כי המגמה היא לא להתבסס יותר על הנדל"ן הישראלי. המחירים בישראל גבוהים ולכן לא כדאי לקנות כרגע דירות כאן. זה שהעדר ממשיך להתחייב למשכנתאות ולרכוש בארץ, רק מוכיח שהזמן הוא לחפש שינוי מגמה. באחרונה נפתחו הזדמנויות מרתקות מעבר לים ובסכומים קטנים של כמה עשרות אלפי שקלים ניתן לרכוש נכסים שמבטיחים תשואות חודשיות גבוהות. בארץ, התשואה משכר דירה מסתכמת ב-2.5 אחוז ממוצע לשנה, השקעה לא כדאית בפירוש".

      נחזור לשמות המוכרים. המאמן אלון גל רכש לעצמו נכס נדל"ני בלוס אנג'לס, דפנה שחר רכשה במיאמי. מי שעומד מאחורי הרכישות הוא יזם הנדל"ן הישראלי-אמריקני עו"ד יובל זיו, איש נדל"ן מצליח ובעל ניסיון עצום המשמש מנכ"ל ובעלים בחברת הנדל"ן העולמית "פסיפיק הולדינגס". מדובר בחברת נדל"ן מבוססת, המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב. מאז הקמתה, לפני 15 שנה, מובילה החברה בהצלחה רבה תהליכי רכישה, השבחה, מכירה והשכרה של נדל"ן בארה"ב. לחברה סניפים פעילים בארה"ב וסניף בתל אביב, המספק את המידע הנדרש למשקיע הישראלי.

      לפרטים נוספים לחץ כאן

      זיו: "כדאי למשקיע הישראלי להשקיע בארצות הברית. המחקרים והסקרים בקרב משקיעים ברחבי העולם מוכיחים שארה"ב היא אחד המקומות הטובים ביותר להשקעה בנדל"ן מניב. משבר האשראי והנדל"ן תם מזמן. מ-2012 נמצאים מחירי הנכסים בארה"ב בנסיקה מתמדת. במקומות שונים בארה"ב עלו הנכסים בעשרות אחוזים ושוק הבתים להשכרה פורח מתמיד. מדד "קייס שילר", הבוחן את מחירי הבתים ב-20 ערים מרכזיות בארה"ב, ומוכיח את העלייה המתמדת. האופציה של השקעה בנדל"ן מניב בארה"ב הפכה לטרנד חם ומוכח, ולא בכדי היא תופסת את מקום ההשקעה בשוק ההון או בתוכניות חסכון בבנק".

      מה אנחנו צריכים לדעת לפני שנרכוש דירה בארה"ב?

      "הכלל פשוט: ככל שמחיר הנכס נמוך יותר, כך הסיכוי לרווחיות תשואתית גבוה יותר. לצורך השוואה, אם בת"א נכס בן שלושה (3) חדרים אינו יורד מ- 350.000 דולרים, כ-1.4 מיליון ¤ ושכר הדירה הצפוי מהנכס הוא כ-5.000 ¤ לחודש ברוטו (כ-4,000 ש"ח נטו במקרה הטוב), הרי שנכס בארה"ב, שעלותו 120.000 דולרים, כ-480.000 שקלים, יספק לרוכשו כ 6,500 ש"ח בחודש ברוטו (שהם4.000 ¤ נטו בחודש). בשליש השקעה ניתן לקבל אותה תשואה בדיוק וגם צמודה לדולר הנמצא במגמת עלייה".

      בין החברות שמציגות תרחישים עתירי תשואה, בולטת כרגע "פסיפיק הולדינגס" המבטיחה למשקיעיה ביטחון ורוגע בכל הקשור בהשקעות בנדל"ן מעבר לים. היא מציגה הבטחת תשואה של 9 אחוזי ריבית שנתית בארבע השנים הקרובות ובגיבוי בנקאי לכספו של המשקיע.

      עו"ד זיו יזם ופיתח עבור "פסיפיק הולדינגס" מודל CMA, המעניק מענה מושלם למונח 'השקעה פאסיבית'. לאחר שהנכס הנרכש נרשם בטאבו על שם המשקיע, הוא מנוהל עבורו במקצועיות ובמסירות בידי חברת הניהול של החברה. הרעיון המנחה הוא הטיית הסיכון הכרוך בבעלות בנכס נדל"ן, מהמשקיע לחברת הניהול המנהלת את הנכס בפועל. המשקיע מרוויח תשואה שנתית קבועה וגבוהה, בשער של 9%, בנוסף לעלייה צפויה של כ- 10% בערך הנכס. התשואה הקבועה מוסכמת בחוזה מול חברת הניהול למשך תקופה של ארבע שנים, ומשולמת למשקיע בתשלומים קבועים ומוסכמים מראש. החברה נושאת בכל הוצאות הניהול והאחזקה של הנכס ובסיכונים הכרוכים באחזקה (נכס לא מושכר לתקופה, פינוי שוכר סרבן, נזקים לנכס עקב מקרי ביטוח וגם בלאי מוגבר עקב שוכר הרסני). בעיית הסיכון של רכישת נכס במחיר מופקע ומעל לשוויו הריאלי, מתבטלת ע"י מודל ה-CMA, מאחר ומחיר הנכס נקבע על ידי שמאי מוסמך.

      גם הקושי בניהול נכס שאינו נמצא קרוב למשקיע, נפתר. מודל ה-CMA מנטרל לחלוטין את הסיכון הזה שכן המשקיע הופך למעין משקיע באג"ח המובטח בנכס הנמצא על שמו.
      סיכון נוסף: קניית נכס שהבעלות בו לא נקייה פתור מראש. כל נכס נמסר למשקיע אחרי שנבדקים ונרשמים בטאבו כל המסמכים ומונפקת למשקיע פוליסת ביטוח על הבעלות המבטחת ב-100% את הבעלות שלו.

      הסיכון של מכירת נכס ע"י משקיע שאינו בקיא בהליכי המכירה בארה"ב, בא לידי פתרון כש"פסיפיק הולדינגס" תדאג שהאקזיט יהיה הטוב ביותר שניתן להשיג לאותו נכס ספציפי.
      סיכון של תשואה "על הנייר" שגבוהה בהרבה מהתשואה שתתקבל בעתיד הטריד בעבר את המשקיע הישראלי. אנשי העסקים המקומיים מספרים שהבטחת התשואה כחלק משיטת ה-CMA הייחודית יצרה מצב של ווין-ווין מוחלט. המשקיע מקבל 48 צ'קים חודשיים מראש כולל ערבות בנקאית של BOA - Bank of America.

      המשקיעים העלו בעבר דילמה וחש שהחברה שמכרה להם את הנכס, תפשוט את הרגל ו/או לא תעמוד בהתחייבויותיה. לפי מודל ה-CMA, הנכסים הם 100% של בעל הנכס, על כן גם הסיכון הזה לא רלוונטי למשקיע.

      לפרטים נוספים לחץ כאן