רכישת דירה היא העסקה החשובה והיקרה ביותר עבור רוב האנשים, לכן חשוב לאתר את הסיכונים הטמונים בביצוע העסקה, טרם חתימת החוזה ולצמצם אותם. כאשר מדובר בדירה הנרכשת מיד שנייה, אמנם הדירה כבר עומדת על תילה ולכן קל יותר לבדוק אותה ולחשוף את הפגמים הפיזיים, אבל רק ייעוץ משפטי מקצועי יכול לחשוף את הפגמים והבעיות המשפטיות של הדירה והזכויות בה. עו"ד אסף גילר מסביר.
האם כדאי לחתום על זיכרון דברים?
למוכר אני ממליץ, במקרים רבים, דווקא כן לחתום על זיכרון דברים, ובכל מקרה רק לאחר קבלת ייעוץ משפטי מעורך דין העוסק במקרקעין (בעיקר בעניין חשיפת מס והיטל השבחה החלים על המוכר) בכדי לקשור את הקונה ואת כספו בהתחייבות, שדינה כדין הסכם לכל דבר ועניין. מנגד, לקונה איני ממליץ על כך, היות שיש הרבה סוגיות לבדוק לפני הרכישה ומוטב כי עורך דין מטעמו יעשה זאת.
כיצד ניתן לברר האם ישנה יכולת מימון?
בטרם חתימת כל חוזה או זיכרון דברים, על הקונה לוודא שיש לו אפשרות לקבל את המשכנתא, כך שלא יפר את החוזה. מומלץ לפנות לייעוץ משכנתאות או לפחות לקבל אישור עקרוני מהבנק.
איך בודקים את זכויות הנכס?
יש לבדוק באמצעות עורך דין, האם הנכס באמת בבעלות המוכר. כמו כן, יש לבדוק שעבודים, צווי הריסה, הפקעות, הערות אזהרה, משכון וכדומה. לא תמיד מדובר בהונאה, לפעמים ניתן לחתום על הסכם מכר אפילו שהנכס לא רשום על שם המוכר, אבל במקרים מורכבים כאלו חובה לוודא במשנה זהירות שיש את כל מנגנוני הביטחון והזהירות לשמירה על זכויות הקונה. ובכלל זה: מסמכי העברת הזכויות על שם המוכר במרשם המקרקעין, נאמנות לכספים, בטחונות להבטחת אישורי המיסים להעברת הזכויות על שם המוכר.
על מי מוטלת האחריות לבדיקת הנכס?
חשוב לדעת שברובם המכריע של ההסכמים, האחריות לבדיקת הנכס היא על הקונה, כך שמומלץ לבחון את הנכס ואת מערכות המים והחשמל היטב. אם הנכס בשכונה שעוד בבניה, כדאי לבדוק מה עומד להיבנות בסביבת הנכס. כמו למשל: פארק, בית כנסת או מגדל שיסתיר את הנוף? בנוסף, מומלץ לבחון סמיכות לאנטנה סלולארית ובדירות גן ובתים פרטיים גז ראדון.
מה כלול בתנאי ההסכם?
בתנאי ההסכם יש לקבוע את מועד מסירת הדירה ולוח תשלומים. כמו כן, יש לקבוע מה מהרהיטים יישאר בדירה.
מי אחראי להבטחת זכויות הקונה?
תפקידו של עורך הדין בעסקה הוא לאפשר לקונה לישון בשקט ולהיות אחראי לכך שבכפוף לתשלום התמורה בעד הדירה, הדירה תירשם על שם הקונה במרשם המקרקעין. לשם כך יש לוודא חתימה, מבעוד מועד, של מסמכי העברת הזכויות על שם הקונה, ייפוי כוח בלתי חוזר, הבטחת פיקדון לתשלומי מיסים ותשלום כל החשבונות הרובצים על הדירה. לקוחות רבים במשרדי הינם לקוחות אשר עורך דינם לא טיפל בזמנו ברישום הזכויות על שמם, לאחר שרכשו את הדירה, וכיום הם נדרשים להוציא הון על משפטים והוכחת זכויותיהם על מנת להשלים, בדיעבד, את רישום זכויותיהם במרשם המקרקעין (הטאבו). לכן חשוב לא להתבייש ולדרוש מעורך הדין עותק מנסח טאבו או אישור זכויות (בהתאם לעניין), על מנת לוודא שעורך הדין טיפל ברישום הזכויות על שם הקונה עם גמר העסקה וקבלת כל האישורים הדרושים לשם כך.
מה חשוב לבדוק במעמד מסירת הדירה?
במקביל לתשלום האחרון על פי ההסכם, מתבצעת מסירת הדירה. במעמד זה, במעמד קבלת המפתח לדירה, מומלץ לבחון את הנכס ולראות האם הוא במצב אשר נקבע בחוזה, או שמא מצבו השתנה לרעה וקיימים נזקים אשר על המוכר החובה לתקן. חשוב לציין שלאחר מועד החזקה, יהיה קושי להוכיח שהנזק נגרם על ידי המוכר. בנוסף, הצדדים צריכים להעביר את החשבונות על שם הקונה ולהירשם בעירייה כמחזיקים של הנכס.
מאת עו"ד אסף גילר באדיבות האתר המשפטי LawGuide