מניסיוני כבעל משרד שעוסק בשמאות מקרקעין רוב האנשים אינם מבצעים בדיקות טרום רכישה או מכירה לפני ביצוע עסקת מקרקעין, כאשר האדם הממוצע מבצע עסקה אחת או שתיים בחיים שלמים, ברוב המקרים במחיר של מעל מיליון שקלים.
את בדיקת טרום הרכישה או המכירה צריך לבצע שמאי מקרקעין שמוסמך להכין דו"ח שומה שישמש את בעלי העניין בנכס. דו"ח שומה של שמאי מקרקעין כולל מידע מפורט לגבי הנכס ויכול לתת תמונת מצב מלאה ועדכנית לגבי הנכס, ובמידה רבה יכול לצמצם את הסיכונים הקיימים בעסקה שכזו.
השמאי בודק, בין היתר, את המצב התכנוני לרבות תכניות בניין עיר בתוקף, כגון: יעוד הקרקע, זכויות והוראות בניה ועוד. וגם היתרי בנייה, המצב המשפטי, לרבות רישום וזיהוי משפטי של הנכס ובדיקה של עסקאות מכר של נכסים ברי השוואה בסביבה הקרובה של הנכס. הבדיקות האלו חשובות מאוד לצורך קבלת החלטת רכישה נכונה שמבוססת על מידע אמין ומעודכן לגבי הנכס.
נדבך נוסף שעל הקונה הפוטנציאלי לקחת בחשבון הוא נושא המימון הבנקאי המערכת הבנקאית דורשת משמאי המקרקעין ברשימה של הבנק רמה מקצועית גבוהה ובדיקות קפדניות.
מניסיוני הרב, מתגלים מקרים רבים של נכסים עם פגמים שונים, שלא היו ידועים בטרם הרכישה ולא היוו שיקול בהחלטת הרכישה. הפגמים הללו יכולים להיות חוסר יכולת לזיהוי משפטי של הנכס ואי התאמה להיתר בנייה, בעיקר בדירות בקומות מרתף, קומות קרקע, קומות ביניים וקומת גג.
בדרך כלל ערך הנכס הפגום נמוך משמעותית ממחיר הרכישה, כאשר בחלק מהמקרים הפגמים לא היו ידועים לקונה, ולפיכך המימון הבנקאי שנגזר משווי הנכס נמוך יותר ממה שתכנן הקונה לקונה נכס בשיעורי מימון גבוהים יכולה להיווצר בעיה כספית הנובעת מהצורך להשלים את החסר בהון עצמי, שלא תמיד קיים.
במשרד שבבעלותי נתקלתי במהלך השנים בנכסים פגומים, כמו למשל: דירת מגורים בקומת מרתף, אשר נבנתה לפני שנים רבות כמחסן, ללא רישיונות ותכניות בנייה חתומות. או דירת מגורים בקומת קרקע, אשר הורחבה ללא היתר תוך ניצול החצר המשותפת בבניין, בשעה שהחצר אינה צמודה בטאבו. בדירת קרקע נוספת בוצעו הרחבות בנייה שלא תואמות את התכנית, ואף התגלו בדירות אחרות חריגות בנייה על חשבון מרפסת הגג, קומות עליונות שנבנו למטרת משרדים ולא למגורים, ועוד פגמים רבים שונים ומשונים.
עבודת השמאי חשובה מאוד ונותנת סקירה עדכנית ומקצועית של הנכס שבנדון. השמאי הוא הגורם המקצועי היחיד המוסמך לערוך חוות דעת שמאית המבוססת על כללי התקינה השמאית. חלק גדול מהשמאים בישראל, חברים בלשכת שמאי המקרקעין ומשתתפים באופן קבוע בהרצאות וכנסים מקצועיים. עורכי דין רבים שעוסקים במקרקעין משתפים פעולה באופן קבוע עם שמאי מקרקעין וממליצים ללקוחות על בדיקות טרם רכישה או מכירה.
הכתבה מאת ארי גולדברג שמאי מקרקעין בשיתוף ובאדיבות אתר עורכי דין LawGuide.co.il