עולם הנדל"ן מציע לנו המון אפשרויות. השקעות אישיות, קבוצתיות, מבנים קיימים, מתוכננים, רכשת קרקעות ועוד ועוד. ככל שהשנים רצות קדימה, המשקיעים הנבונים מחפשים בדרך כלל השקעות סולידיות, זהירות. סקרים ומבדקים רבים שנערכו בעולם בעשור האחרון, מצביעים על כדאיות הולכת וגוברת לרכוש נדל"ן בגרמניה. הכלכלה בגרמניה יציבה וחזקה מול השכנות האירופאיות. הממשלה מאפשרת בקלות יחסית לקבל מימון והדבר אפשרי גם לגבי מגוון מגזרים חלשים. מחירי הנדל"ן בגרמניה נמצאים עדיין מתחת לשווי הריאלי. ]
רמת המחירים לפיכך הינה אטרקטיבית מאוד. סיבות אלה ואחרות גורמות לנדל"ן הגרמני לפרוח בין הגרמנים וגם בקרב משקיעים חכמים המגיעים מכל רחבי אירופה והעולם. לצורך שיחה מקצועית על כדאיות ההשקעה בנדל"ן הגרמני הזעקנו אלינו את היזם המנוסה, שי אלרואי, שממנכ"ל חברת נדל"ן יזמית הבונה בכל רחבי אירופה וביוסטון ארה"ב. אלרואי חי בארה"ב מזה 20 שנה. כיזם ואיש נדל"ן ועסקים הוא מחלק את זמנו בין ארה"ב לבין מדינות מערב אירופה.
שי אלרואי מספר: "הטרנד הנדל"ני כרגע בעולם הוא לא לקפוץ על כל הצעה שנשמעת פנטסטית. הזדמנויות נדל"ניות המציעות אחוזי תשואה מופרים כמו 15, 18 ואף 20 אחוז מהווים כרגע מלכודת פתאים. זו עדיין תקופה של אי וודאות כלכלית ברוב חלקי הגלובוס. המשקיעים לא ממהרים לסכן מיליוני דולרים עבור הבטחות שווא. כרגע, משקיעי הנדל"ן הגדולים מחפשים להשקיע במתינות ובביטחון יחסי גם על חשבון 2-3 אחוזי תשואה. משקיעים תרים אחר נכסי נדל"ן שאפשר לסמוך עליהם. כולם מסתפקים ברווח קטן יותר ומביטים בתקווה אל העתיד שיביא איתו הזדמנות לממש את הנכסים במכירה משתלמת שתפיק רווחים נוספים".
זו מגמה שתתהפך?
"קיים סיכוי כזה. בעתיד, כאשר השווקים יתעוררו ויהפכו לבטוחים יותר, אז מן הסתם כל השקעות הנדל"ן יתחזקו באותו האופן. שוק המשקיעים בעולם הנדל"ן נפגע קשה בשנים האחרונות במיוחד באירופה. מנגד, חייבים להבין ולדעת שהשקעה מסוג זה תמיד נחשבה ואף הוכחה כאלטרנטיבה סולידית יחסית, גם בתקופות קשות. השאלה שכל אחד שואל את עצמו היא היכן כדאי לחפש כרגע הזדמנויות ומה הסבירות שאני בוחר באיזור הכי נכון עבורי? על פי כל המחקרים שנערכו בשנים האחרונות, גרמניה במידה רבה סוחבת את אירופה על גבה בימים אלו והיא עדיין מעצמת הכלכלה הגדולה והחזקה באירופה המדממת".
מה הסיכונים בגרמניה?
"שמע, יוון הכניסה את כל השוק האירופאי לדריכות וסחרור. התרסקות הכלכלה ביוון משפיעה על כלל השוק האירופאי. לפני שנים אחדות ספרד ופורטוגל עמדו בפני פשיטת רגל והדבר הביא לקריסת השקעות רבות בכל תחום פיננסי, גם בנדל"ן. בוא נגיד שבכלל האפשרויות הקיימות ברור לכל כי הכלכלה הגרמנית היא חזקה, יציבה, מובילה. יש משהו ביכולת התכנון של הגרמנים שגורם לך לסמוך עליהם יותר גם בזמנים קשים. גודל הכלכלה שם עצום. השוק אוסף וחוקר עשרות נתונים שמצביעים על עצמה נדל"נית שם. הבנקים הגרמניים נחשבים ליציבים יותר .תפיסת העולם הבנקאית בגרמניה מאפשרת לזכות במסלולי מימון מגוונים, קלים יחסית וזולים. הריביות הנמוכות אטרקטיביות באופן בולט לעומת המתחרות. המימון בגרמניה עומד לרשות אנשי עסקים פרטיים, המבקשים לרכוש בתי מגורים. גם אנשי עסקים המעוניינים במימון לטובת עסקאות נדל"ן מורכבות יותר, הן לטווח הקצר והן לטווח הארוך, נהנים מתנאים מצוייים ומהתחשבות ורצון גדולים מאוד מצד הגופים הכלכליים הגרמניים. מאחר והמימון מהווה ברוב המקרים חלק בלתי נפרד מעסקאות הנדל"ן הגדולות, לא ניתן להתעלם מהעובדה שמחירי הנדל"ן זולים יותר בימים אלה מאשר היו בימים טרום המשבר, עובדה שהפכה גם את גרמניה המערבית לאטרקטיבית , יותר מאשר הייתה בעבר".
אז שנתחיל לחפש דירה או בניין בגרמניה?
"לא בטירוף, אלא בזהירות מירבית. יש לקבל המון נתונים קדם רכישה ולהתייעץ עם מומחים מקומיים, מתווכים, סוכני נדל"ן וגורמים אחרים. שווה להתעניין ברישום בעיריות לגבי מחירי נכסים, תכניות בנייה וכו. יש המון פרטים שכולם חשובים ומכריעים בטרם נרוץ לחתום על עסקה. אין כמו ללמוד מאנשי מקצוע מקומיים שמכירים את השכונה ויודעים לומר כמה אנשים שחיים בה מרוויחים, מה כח הקנייה שלהם. שווה לדעת כמה בתים ריקים נמצאים בשכונה. האם היא מבוקשת לשכירות או שיש עשרות דירות שמתקשות למצוא לעצמן שוכר כל אלה דברים שילמדו אותנו את ענייני הרקע שכל כך נחוצים לדעת בדרך לביצוע עסקה. שילוב כל העובדות שציינתי, יביא אותנו לחפש בשכל השקעת נדל"ן סולידית".
לפרטים נוספים לחץ כאן