לפני שמתחילים בתהליך הממושך, היקר והמורכב של רכישת דירה, רצוי להגדיר מראש מהן הציפיות מהדירה המיועדת. לאחר גיבוש החלטה לגבי המאפיינים הקריטיים של כל מה שחשוב בדירה, כמו המיקום שלה, מספר חדרים, האזור, המחיר וכדומה, חשוב לערוך סיור בסביבת המגורים הרצויה ולאסוף נתונים מהדיירים על הסביבה, על אזור המגורים, על מוסדות החינוך, על מבנה הקהילה ועוד. במקביל יש לברר לגבי הצד החוזי והמשפטי של הדירה.
בעת רכישת דירה מקבלן חשוב לוודא שהדירה נבנית רק על ידי קבלן הרשום בפנקס הקבלנים, בעל רישיון תקף לשנה השוטפת לביצוע העבודה. ברישיון של הקבלן מופיע הענף שבו הוא מורשה לעסוק והסיווג המקצועי והכספי, שקובע עד איזה היקף עבודות הוא רשאי לבצע. מידע זה ניתן לבירור בפנקס הקבלנים.
בנוסף חשוב לבדוק גם את מצבו הכלכלי של הקבלן, לראות עבודות קודמות שהוא בנה וגם לשוחח עם דיירים שרכשו ממנו דירות. לעתים קרובות שיחה עם הדיירים עשויה לשפוך אור על אופן התנהלותו של הקבלן ולמנוע מכם עגמת נפש רבה.
חשוב לברר אם לקבלן יש היתרי בנייה התואמים את הבנייה המתוכננת ואשר ניתן מטעם הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ולבניה.
לפני חתימה על החוזה יש לוודא כי הקרקע אינה מעוקלת או משועבדת לצד ג' אחר מלבד הבנק המלווה והיא בבעלות הקבלן או חברת הבנייה. חשוב לברר האם זמן חכירת הקרקע הוא ארוך טווח, לבדוק במשרד רישום המקרקעין את נסח הרישום, מספר החלקה והגוש ולבחון את מסמכי הבעלות על הקרקע מצד הקבלן.
עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן יכול לבדוק בצורה יסודית את מצבה הקנייני של הקרקע ואת זכויותיו של הקבלן, ולברר האם מדובר בקרקע פרטית, אדמת מנהל או הסכם קומבינציה בין בעלי הקרקע לקבלן.
לאחר שבדקתם את כל הפרטים הרלוונטיים של הקרקע, חשוב לבדוק שהחוזה עומד בקנה אחד עם הציפיות מהדירה ולוודא כי כל הסעיפים שסוכמו בעל פה אכן מופיעים בו, וקיים סעיף המאפשר לבצע שינויים או תוספות במבנה הדירה, כך שכל שינוי יהיה באחריותו הבלעדית של הקבלן. חשוב מאוד לבדוק כי הערבויות אשר ניתנות על ידי הקבלן הינן מספקות וכפופות לאמור בחוק. יש לבחון את זהות הבנק המלווה ואת הסכם הליווי. בנוסף, חשוב מאוד להקפיד על קביעת תאריך מסירה מדויק, מחיר הדירה הסופי ומנגנון פיצוי במקרה של איחור במסירה כפי שקבוע בחוק.
מעבר לכך יש לבדוק פרטים רלוונטיים רבים, לרבות: הרכוש המשותף בבניין והאם לקבלן יש חזקה על חלק ממנו, התקנת מערכת לחימום מים סולארית בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, בדיקת קיומן של אנטנות סלולריות ו/או חדרי טרנספורמציה. כמו כן, יש לוודא את האחריות לטיפול בלקויים ופגמים מצד חברת הבנייה או הקבלן ועוד.
מומלץ ואף רצוי להתייעץ עם עורך דין החל מתחילת ההליך ועד סיומו, אשר יוכל לספק את כל הייעוץ המשפטי הנדרש כדי למנוע התמודדות עתידית עם אי אלו קשיים ולחסוך לכם זמן יקר וכסף רב.
הכתבה מאת עורך הדין שי הראל בשיתוף ובאדיבות אתר עורכי דין lawguide.co.il