מכרתם דירת מגורים או נכס עסקי? כך תקבלו החזרי מס שבח

דוח מבקר המדינה שפורסם ביום 28.10.15 שם דגש על ליקויים של רשות המיסים ובכלל זה על תשלומי מס שבח גבוהים שלא לצורך בשל אי ניצול הטבות המס. מהו מס שבח? ועל מי הוא מוטל? מדריך

כסף (ShutterStock)
מס שבח מקרקעין מוטל על הרווח שנצמח במכירת זכות במקרקעין (צילום: shutterstock)

לשלם מס אמת

מס שבח מקרקעין מוטל על הרווח שנצמח במכירת זכות במקרקעין. הרווח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. עורכי דין הבקיאים בעסקאות מס שבח יכולים לסייע בהכנת שומה עצמית וקביעת מס השבח המחושב, עניין מורכב הנקבע לפי שיעורי מס, חלוקה לפרקי זמן בהתאם לרפורמה במיסוי מקרקעין.

כך לדוגמא, בעת מכירת דירת מגורים מזכה מוטל על המוכר מס בגין רווח הון (שבח) שנוצר בין סכום המכירה לסכום הרכישה. חישוב המס מבוצע לפי יחס תקופות (חישוב לינארי) ההטבה בחישוב מס לינארי מקטינה את חבות המס עד כדי מאות אלפי שקלים ויותר.

המשמעות היא ששבח שיוחס לתקופה שעד יום 1 בינואר 2014 יהיה פטור ממס שבח, ואילו שבח שיוחס לתקופה שמיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה בפועל, יוטל מס בשיעור של עד 25%. כמו גם תקרת הפטור לדירה מוגבלת עד 4.5 מיליון ש"ח לדירה מזכה. כל סכום מעבר לתקרה זו יחויב במס שבח בהתאם לחישוב הלינארי החדש ובכפוף לעמידה בהוראות המעבר.

אין פטור ממס אחת לארבע שנים

בתחילת 2014, הושקה רפורמה במס שבח בה הוחלט על ביטול הפטור הגורף ממס שבח. מי שבבעלותו דירה אחת (דירה יחידה מזכה) ייהנה מהפטור, אם החזיק בדירה לפחות 18 חודשים; ואילו המחזיק בכמה דירות ישלם מס בהתאם לחישוב ליניארי המפורט לעיל. על פי הרפורמה, אין פטור ממס אחת לארבע שנים, המוכרים יחוייבו במס שבח בשיעור של 25% על הרווח, על אף שחלפו יותר מארבע שנים ממכירת דירה קודמת, בן אם זו דירתם היחידה ובן אם מחזיקים ביותר מדירת מגורים אחת.

כמו כן נקבעה תקופת מעבר מיום 1.1.14 ועד 31.12.17, כך שמוכר שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, יחוייב במס שבח עפ"י שיטת חישוב ליניארית חדשה שמטרתה לאפשר למכור בסמוך ככל האפשר ליום המעבר דירת מגורים, כך שלא תהא חבות מס משמעותית. מכירת דירת מגורים, שאינה דירת מגורים מזכה, תמוסה במס על כל השבח הריאלי לפי החישוב הליניארי הרגיל ולפי מועד הרכישה להלן:
שבח ריאלי עד תחילה - זהו השבח הריאלי שנצבר מיום רכישת הנכס ועד ליום 6.11.2001 המס שיוטל הינו בשיעור מס שולי גבוהה של 48%.

שבח ריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי - זהו השבח הריאלי שנצבר מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2011 המס שיוטל הינו בשיעור מס של 20%. יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי – סך כל השבח הריאלי ממכירת הנכס, פחות סכום השבח הריאלי עד יום התחילה וסכום שבח הריאלי שלאחר יום התחילה ועד למועד השינוי. ובמילים אחרות מיום 1.1.2012 ועד ליום המכירה. שיעור המס שיוטל הינו בשיעור 25%.

בית למכירה (מערכת וואלה! NEWS)
מי זכאי לפטור ממס על מכירת דירה (צילום: וואלה! NEWS)

תפקידו של יועץ המס בהפחתת חבות המס

עורך הדין יכול לדרוש פריסת מס שבח זאת על פי הוראות סעיף 48(ה) לחוק מיסוי מקרקעין:
"המוכר רשאי לבקש כי המס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים במהלך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן."

כלומר, תקופת הפריסה היא לתקופה של עד 4 שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס לפי הקצרה שבהן, המסתיימת בשנה שבה נבע השבח. הספירה של תקופת הבעלות בנכס הנה בשנה הראשונה שלאחר המועד שבו הגיעה הזכות לידי המוכר וסיומה בשנת המכירה.

סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "הזכאות לפריסת שבח המקרקעין מותנית בהגשת דוחות לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה לפקיד השומה, לשנות המס לגביהן מבוקשת פריסת השבח, ועל המוכר להציג בפני מנהל מיסוי מקרקעין אסמכתאות על הגשת הדוחות השנתיים כתנאי לאישור הפריסה".

ניכר כי המחוקק מודע לבעייתיות של מיסוי הכנסה גבוהה שהתקבלה בשנת מס אחת - שנת המכירה ואשר נצברה גם בשנות מס קודמות. בהכנת שומה עצמית למס שבח על ידי עורכי הדין, לעיתים אין די בהזנה טכנית של פרטי העסקה על מנת לחשב את מס השבח. כמו גם חישוב המס בפריסה המבוצע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין עלול שלא לכלול את שנת המכירה כיוון שאין נתוני מס לשנה זו וכתוצאה מכך נדרש המוכר לשלם מס בסכום הגבוה מהמס שהוא חייב בו. במקרה זה, המוכר יהיה זכאי להחזר המס.

על כן יש להסתייע ביועץ מס, הבקיא ברזי תהליך הגשת דוחות שנתיים בהתאם להוראות חוק מס שבח ובשילוב הוראות פקודת מס הכנסה ובכלל זה להתחשב בנסיבותיו האישיות של המוכר, על מנת שיישא רק בתוצאת המס בה הינו חייב ויימנע ממנו תשלומי מס מיותרים.

מטרת הפריסה היא להפחית את שיעור המס השולי הגבוה כאשר מדרגות המס לא נוצלו בשנות המס הרלוונטיות לפריסה, כמו גם לנצל את נקודות הזיכוי במידה ולמוכר אין הכנסות והן לא נוצלו. פריסת השבח חיונית במיוחד במכירת נכס מקרקעין שנרכש לפני 7.11.2001 בו מס השבח הריאלי שנצבר עד ליום הקובע הוא בשיעור מס שולי גבוה של 48%.

איך ליהנות ממדרגות מס נמוכות?

כאשר מבקשים את הפריסה מנהל מיסוי מקרקעין, המוכר נדרש להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה עלפי סעיף 131 לפקודה, עבור שנות המס שבתקופת הפריסה, ובכפוף לכך שטרם חלף המועד להגשת דוחות לשנים אלה. כאן למעשה נכנסת עבודתם של יועצי המס, המיומנים בהגשת דוחות שנתיים וייצוג במס הכנסה, בכדי לתכנן את השבח תוך חיסכון משמעותי בתשלום המס שלעיתים מסתכם בעשרות אלפי שקלים.

בכך ניתן ליהנות ממדרגות מס נמוכות, בכל אחת מהשנים בה מבוקשת הפריסה לעומת המצב הנתון בו השבח הריאלי מחושב כאילו נוצר בשנת מס אחת- שנת המכירה.
פריסת השבח למי זה רלוונטי - מי עשוי להיות זכאי להחזרי מס?
• במידה והנכס הנמכר נרכש לפני 7.11.2001.
• למוכר הנכס הכנסות נמוכות או ללא הכנסות כלל, או אם לא נוצלו נקודות הזיכוי. במקרה זה שיעור המס השולי ההתחלתי הינו 31% במקום 48% ובמתן נקודות זיכוי. על ידי פריסת השבח ניתן יהייה לנצל מדרגות מס נמוכות יותר ו/או נקודות זיכוי שלא נוצלו על ידו.
• במידה והמוכר הוא מעל גיל 60 עם הכנסות נמוכות או ללא הכנסות כלל. במקרה זה השבח הריאלי ייחשב הכנסה מיגיעה אישית ובשיעור מס התחלתי של 10% ואילך.
• במידה והנכס הנמכר שימש להפקת הכנסה מיגיעה אישית של המוכר במשך 10 שנים ומעלה. השבח ממכירת נכס זה ייחשב אף הוא כהכנסה מיגיעה אישית ששיעור המס התחלתי לגביו הינו 10%
• כאשר מתקבל נכס במתנה או בירושה, המקבל/היורש נכנס לנעלי הנותן/מוריש, ובכלל זה הן לגבי מועד הרכישה ע"י הנותן/המוריש והן לגבי שווי הנכס כפי שנרכש בפועל על ידו. יתרה מכך, נכס שהועבר במתנה או בירושה, זכאי המקבל למכור את הנכס בסמיכות לקבלתו ולדרוש פריסת מס שבח לארבע שנים, אף שבפועל החזיק בנכס, תקופה קצרה מכך, זאת מכיוון שהוא נכנס לנעלי הנותן, והנותן החזיק בנכס יותר מארבע שנים.

בכל אחת מהדוגמאות המפורטות לעיל ניתן לקבל החזרי מס משמעותיים היכולים לעיתים להסתכם בעשרות אלפי שקלים. האפשרויות הן רבות, לכן כדאי לפנות ליועץ מס המתמצא בתחום המיסוי לביצוע פריסת השבח. יש לציין כי ניתן לפתוח שומות מקרקעין עד לתקופה של 4 שנים אחורה.