משכירים דירה? כך תחסכו בעלות המסים

רשות המיסים פרסמה מדריך לתשלום ולהקלות במס ליחידים על הכנסותיהם מהשכרת דירה למגורים בישראל המציג את החלופות הקיימות בחוק לתשלום ולקבלת הקלות במס.
חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), פוטר ממס הכנסות מהשכרת דירה למטרת מגורים בישראל עד תקרה חודשית של 5,070 שקלים (נכון לשנת 2015).

מסלולי המיסוי לתשלום ולהקלות במס כוללים פטור ממס (מלא או חלקי), חיוב במס מופחת בשיעור של 10% וחיוב במס לפי מדרגות המס.

עיון מדוקדק במדריך חושף את דעתה של רשות המיסים, לפיה רשאי המשכיר לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל דירה שברשותו. כלומר, ייתכן מצב בו מחד הכנסות מדירה אחת יהיו פטורות ממס ולבחור מסלול חיוב של 10% על הכנסות מדירה אחרת או מדרגות מס בניכוי הוצאות יחסיות מאותה דירה.

לשון החוק הדווקנית קובעת כי בחישוב תקרת הפטור יש לכלול את סך כל ההכנסות מהשכרת הנכסים בן אם מדובר בדירות המשמשות למגורים ובין אם למטרה עסקית. במידה וסכום ההכנסות עולות על תקרת הפטור, אך לא מעבר לכפל תקרת הפטור (10,140 שקלים), יש לבחון את כדאיות השילוב.

על פי המדריך יש להסיק כי רשות המיסים מאפשרת שילוב, בחישוב פרטני, כך שלגבי דירה אחת יוחל הפטור ממס ועל דירה נוספת יידרש מסלול 10% בהתחשב בתקרת הפטור המתואמת אשר תחושב עפ"י סיכום ההכנסות מכל הדירות. כל סכום שחורג מתקרת הפטור יופחת מתקרת הפטור, הסכום המופחת יהווה את תקרת הפטור החדשה.

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,140 שקלים), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% או במסלול מדרגות המס בניכוי הוצאות.

במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. מדרגת המס הראשונה היא בשיעור 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, ללא הכנסות כלל שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה, ובין היתר,
בהשכרת מספר דירות למגורים כאשר סך ההכנסות גבוה מתקרת הפטור, אך נמוך מכפל תקרת הפטור, יש לבחון שילוב בין מסלול הפטור למסלולים האחרים לקבלת תוצאת המס האפקטיבית ביותר.

יש לשים לב כי בהתאם להנחיות רשות המיסים, לא ניתן לבחור מסלול של 10% ופטור על אותה דירה.
ניקח לדוגמא, שתי דירות המושכרות למגורים. דירה 1 בסך של 2,800 שקלים ודירה 2 בסך של 3,500 שקלים. סה"כ הכנסות משכ"ד מסתכמות ב-6,300 שקלים. סכום זה עובר את תקרת הפטור החודשית בסך של 1,230 שקלים כך שתקרת הפטור המתואמת היא 3,840.


ניתן לראות, כי במקרה זה, בו סך ההכנסות עולה על תקרת הפטור בסך 5,070 שקלים אך לא על כפל תקרת הפטור, המסלול הכדאי ביותר הינו בשילוב מסלול הפטור עם מסלול 10% באופן שעל דירה מס' 2 בסך 3,500 שקלים נדרוש את הפטור ועל דירה 1 נבחר מסלול בשיעור 10% (2,800*10%)= 280 שקלים מס.

הפטור נוצל לגבי דירה 2 ולכן לגבי דירה 1 זכאים לחישוב מס של 10% מדמי השכירות.

יחד עם זאת, יש לבחון כל מקרה לגופו, מאחר שתוצאת המס תשתנה בהתאם לגובה ההכנסה, בהתחשב בתקרת הפטור המתואמת וביחס לטווח שבין ההכנסה לכפל תקרת הפטור.

ככל שההכנסה גבוהה וקרבה לכפל תקרת הפטור, כך המס יהיה גבוהה יותר. על כן יש לערוך חישוב פרטני בהתחשב במספר הדירות ובהיקף ההכנסות וההוצאות. יש לזכור כי ניתן לנכות הוצאות לרבות פחת והוצאות מימון, רק מהסכום החייב שעלה על תקרת הפטור. ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה.