פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      קרקעות בשלושה מיליארד שקל על שולחן בית המשפט

      מאות בעלי קרקע חקלאית במרכז הארץ, שציפו להפשרת אדמותיהם לבניה, נאבקים כעת בבית המשפט על זכותם לפיצוי. כדאי לעקוב

      אילוסטרציה (ShutterStock)
      צילום אילוסטרציה: ShutterStock

      כשהגיעו החלוצים לארץ, תחילה ייבשו את הביצות, וכצעד שני נטעו פרדסים. מי לא יודע את זה? במקום הביצות הם בנו בתים ואת התפוזים הם שלחו לאירופה וחיזקו את כלכלת המדינה החדשה. כשנגמר המקום לבנות בתים, החלו הפרדסים להיעלם ובמקומם נבנו בתים. על הדרך צריך היה לקבל אישור, שיהפוך את האדמה החקלאית למיועדת לבניה. כל אישור כזה העלה את מחיר הקרקע החקלאית במאות אחוזים, ובעצם אף אחד כבר לא רוצה לקנות תפוזים גם ככה. משבצת אחר משבצת הופשרו הקרקעות וכמעט כל בעל קרקע, הקרובה לשטח עירוני, עקב אחרי פרסום תכנית המתאר הארצית (תמ"א) וידע שיום יבוא וגם הוא יקבל את האישור.

      אלא שב-2003 חלה באזור המרכז תפנית בעלילה, כשנכנסה לתוקף תכנית מתאר מחוזית, שקבעה חיץ ירוק בין ערים, כדי למנוע רצף אורבאני שיחסל כליל את השטחים הירוקים, ויצור ריאות ירוקות לטובת הציבור. התכנית הזו גדעה באחת את חזונם של בעלי אותן קרקעות, שהיו במרחק נגיעה מהפשרה לבנייה, ואדמותיהם שינו יעוד והפכו לשמורות נוף, גנים לאומיים ואיזורי נופש מטרופוליניים. מדובר בבעלי קרקעות באיזור ראשל"צ, פ"ת, נס-ציונה, ארסוף ועוד, שבבת אחת ראו את ערך הרכוש שלהם מתרסק. ערכם של קרקעות שנסחרו בכ-150 אלף דולר לדונם, צנח ל- 3,000 דולר בלבד.

      בבעלות המדינה היה באותו זמן מתחם הקרקע של תע"ש באזור נוף השרון בסמוך לארסוף, שלמרבה ההפתעה הופשר לבניה זמן קצר לפני פרסום התכנית הירוקה. בשל כך התרכזה הפגיעה בעיקר בבעלי קרקעות פרטיים, שלא היו מאוגדים וחסרו כוח השפעה. עובדה מצערת זו איפשרה, למעשה, למדינה להתעלם מהפגיעה הכלכלית בבעלי הקרקעות הפרטיים, ומנזק של מיליארדי שקלים שנגרם להם, בשעה שמנגד גם המדינה וגם הציבור יהנו מקרקעות שיהפכו לנופים ולגנים, מבלי שאיש יפצה את בעליהן.

      בעלי הקרקעות הללו הגישו אז תביעות לועדות המקומיות לתכנון ובניה, בבקשה לפצות אותם על ירידת ערך הקרקע בכשלושה מיליארד שקל. הם הסתמכו על סעיף 197 בחוק התכנון והבנייה, שפורש בזמנו באופן בו יש לפצות בעלי קרקעות אשר ניתן היה להניח באופן סביר, שהקרקע שבבעלותם תופשר לבניה, גם אם לא הופשרה בסופו של דבר. די היה בכך שהיה סיכוי סביר לכך, ולא סיכוי רחוק וקלוש. אם תרצו - סעיף פיצוי-סיכוי.

      אלא שוועדות התכנון הללו, שעל שולחנן הונחו תביעות רבות, דחו את התביעות, ולפיכך ב-2006 הגישו התובעים ערר לועדת הערר המחוזית. החשש של הועדה המחוזית שהיענות לתביעות תביא להתמוטטות הוועדות המקומיות, שלא תוכלנה לשאת בנטל הפיצוי, הביאה לדחיית העררים, ולא הותירה בידי התובעים ברירה אלא לבחור במסלול משפטי, שהוא יקר, סבוך וארוך שנים, ובלבד שיוכלו להציל משהו מערך הקרקע שברשותם.

      המצב כיום הוא שלמרות שעברו כבר 11 שנים מאז פורסם התכנון החדש, ההליכים המשפטיים עדיין בעיצומם ואין לדעת מתי וכיצד יסתיימו. במהלך הדיונים בוועדת הערר התערב גם היועץ המשפטי לממשלה, שהטיל את מלוא כובד משקלו לטובת הוועדות ונגד בעלי הקרקע. הוא טען כי לא היתה כאן כל פגיעה בתובעים, כיוון שהקרקע היתה חקלאית ונשארה חקלאית ולפיכך לא חל בה שום שינוי לרעה. היועץ המשפטי לממשלה לא ראה לנגד עיניו את המפולת הכלכלית של בעלי הקרקעות שבינהם אנשים קשי יום שסברו כי יוכלו לבנות בתים לילדיהם, ושחלקם האחר פנסיונרים המתפרנסים מקצבה דחוקה בלבד, וסבר כי עליו לצדד בקופת המדינה בלבד, שממילא התעשרה מהפיכת הקרקעות לריאה ירוקה לטובת הכלל.

      באוגוסט האחרון פרסמה ועדת הערר, בראשות עו"ד מיכה גדרון, שורה של החלטות הדוחות כמעט לחלוטין את כלל העררים שהוגשו. הטענה המרכזית היתה שלא נגרמה פגיעה ממשית בערך הקרקעות וכי הערכים הגבוהים המיוחסים לקרקעות נוצרו מתוך מסחר ספקולטיבי גרידא. הוועדה בחרה להתעלם מיעדיה של תכנית המתאר הארצית (תמ"א 31, לפיה היו הקרקעות מיועדים בעתיד לבניה) וטענה כי התכנית לא הבשילה והיא מעידה רק על מגמות תכנוניות בלבד ואלה אינם מזכים בפיצוי.

      בימים אלה יוצא לדרך פרק נוסף בסאגה המתישה הזו, כאשר ערעוריהם של בעלי הקרקעות הונחו על שולחנה של השופטת זהבה בוסתן, בבית המשפט המחוזי מרכז בלוד, שקיימה החודש את הדיון המקדמי הראשון בפרשה. כדאי לעקוב. מילארדי שקלים מונחים כאן על הכף ומאחוריהם בעלי קרקעות רבים, שמצפים מבית המשפט לאזן את הנזק שלטענתם נגרם לערך הרכוש שלהם.

      הכותבים: עוה"ד שולמית כבאז ויניב סולמי, ממשרד סולמי לביא עורכי דין

      משרד עורכי דין ונוטריונים
      משרד המתמחה במקרקעין, הפקעות וירידת ערך

      http://www.sl-law.co.il/%D7%99%D7%A0%D7%99%D7%91-%D7%A1%D7%95%D7%9C%D7%9E%D7%99

      דיפולט (יח"צ , פסטיבל הקולנוע ירושלים)
      עו"ד יניב סולמי (צילום: יח"צ)